floor_8_hoverfloor_7_hoverfloor_6_hoverfloor_5_hoverfloor_4_hoverfloor_3_hoverfloor_2_hoverfloor_1_hover
  • офисно-деловой комплекс «Кристалл»г. Химки, Бабакина, 5-А
  • (495) 776 3976
5 причин арендовать офис у нас

Обзор московского рынка офисной недвижимости за 1 полугодие 2014 года

Предложение. Рекордные показатели за последние несколько лет

За первое полугодие общий объем офисных площадей в Москве превысил 15 миллионов м². Практически 20% вышеуказанных помещений составляет класс А, половина — класс В+, другие офисы относятся к классу В-.

За первую половину 2014 года было успешно введено в эксплуатацию в полтора раза больше помещений, нежели за аналогичный период предыдущего года. Показатель ввода составил 532,84 тысяч м² в 27 зданиях. Такая цифра является максимальной с 2010 года. Следует отметить, что подобный результат был достигнут, в первую очередь, за счет ввода проектов, замороженных в период кризиса 2008-2009 годов. Более половины новых офисов относится к классу А. Еще около 40% помещений представлено классом В+, другие офисные площади относятся к классу В-.

Обращаем внимание, что в географическом распределении строительства уверенно лидирует западное направление за границей деловых районов. Практически 17% помещений были возведены в Центральном Деловом Районе, еще 16% от суммарного объема построенных площадей пришлось на ММДЦ «Москва-Сити».

Спрос, поглощение. Позитивные тенденции во втором квартале

В первом полугодии суммарный объем заключенных сделок с офисной недвижимостью уверенно превысил полмиллиона м², что составляет примерно 60% от аналогичного показателя прошлого года. Офисы класса А продолжают пользоваться высоким и стабильным спросом. В общей сложности в данном сегменте было реализовано 161 тысяча м², что составляет 31% от суммарного поглощения. Чуть менее 50% реализованных площадей (248,7 тысяч м²) относится к классу В+, однако данный показатель в два раза меньше результатов 2013 года. К классу В- относятся оставшиеся 20% поглощенных помещений.

В первой половине 2014 года основной спрос на офисы формировали компании из сегментов «Производство», «Профессиональные услуги», а также «ИТ и телекоммуникации». В общей сложности на них приходится примерно 64% всех реализованных офисных площадей.

Обращаем внимание, что во втором квартале 2014 года чистое поглощение показало позитивную динамику, увеличившись практически в полтора раза по сравнению с первым кварталом текущего года, и составило 94,5 тысячи м². Так, в общей сложности за два квартала данный показатель составил 161 тысячу м² (40% от общего поглощения в аналогичном периоде прошлого года).

Вакантные площади. Стабильный рост свободных офисов

Безусловно, трехкратное превышение над чистым поглощением объемов нового строительства отразилось на динамике уровня вакантных площадей. По результатам первых двух кварталов в Москве средняя доля вакантных помещений составила 11,5%. Примечательно, что значение данного показателя варьируется в диапазоне от 4% на офисные помещения класса В в Центральном Деловом Районе до 39% на офисы класса А, расположенные в «Москва-Сити».

Самая большая доля вакантных помещений зафиксирована в офисах класса А. Она составляет около 25%, большая часть которых находится в «Москва-Сити». Это неудивительно, поскольку в последнее время в данном районе активно появляются новые большие офисные комплексы.

В других деловых районах доля вакантных помещений близка к среднему показателю по Москве и составляет по результатам июня 28%. За границами сформировавшихся зон деловой активности на сегодняшний день свободно примерно 35% офисов. Это обусловлено появлением нескольких больших офисных зданий и весьма ограниченным спросом на объекты высокого качества. Самый низкий уровень свободных площадей традиционно наблюдается в Центральном Деловом Районе. По результатам полугодия тут свободно 15% площадей.

Уровень свободных помещений в офисах класса В- продолжает оставаться стабильным, составляя 5%. При этом в классе В+ он вырос на 1% (преимущественно за счет ввода в эксплуатацию новых масштабных объектов) и находится на уровне 10%. Наиболее низкие показатели свободных площадей наблюдаются в Центральном Деловом Районе (по 4% в офисных комплексах класса В+ и В-) и сформировавшихся деловых районах (6% в офисных зданиях класса В+, а также 4% - В-). В данном случае исключением является только «Москва-Сити», где продолжает сохраняться достаточно высокий уровень свободных офисов класса В+. За границами сформировавшихся зон бизнес-активности вакантно 19% площадей класса В+, а также 6% офисных помещений класса В-.

Ставки аренды. Минимальное снижение

Динамика запрашиваемых арендных ставок на офисы в Москве в первой половине 2014 года находилась под серьезным влиянием целого ряда факторов. Возрастающие объемы нового строительства усилили конкуренцию в объектах класса А и В+. При этом резкие колебания курса валют тоже не способствовали росту ставок аренды.

Усиление конкуренции в офисных помещения класса А привело к сравнительно небольшому уменьшению арендных ставок. По результатам первого полугодия средняя ставка аренды составила 750 долларов за м² в год. При этом за границами сформировавшихся деловых районов ставка аренды уменьшилась благодаря усилению конкуренции в объектах, находящихся за МКАД. В итоге по результатам первого полугодия она составила 490 долларов за м² в год. В Центральном Деловом Районе и ММДЦ «Москва-Сити» арендные ставки оставались стабильными: 900 долларов за м² в год и 760 долларов за м² в год соответственно. В других районах деловой активности наблюдалось небольшое уменьшение запрашиваемой арендной ставки до 650 долларов за м² в год.

По результатам первого полугодия средняя ставка в офисных помещения класса В+ составила 485 долларов за м² в год. В «Москва-Сити», а также Центральном Деловом Районе наблюдался небольшой рост ставок аренды, по результатам полугодия они составили 800 и 810 долларов за м² в год соответственно. Средняя ставка аренды в других бизнес-районах осталась на уровне 545 долларов за м² в год. Но появление достаточно большого объема новых площадей за границами зон сформировавшейся бизнес-активности привело к уменьшению запрашиваемых цен примерно на 6% – до 380 долларов за м² в год. Это повлияло на снижение ставок аренды в среднем по Москве, поскольку на деловые центры класса В+ за границами сформировавшихся бизнес-районов приходится 63% от всех вакантных площадей этого класса.

Средние арендные ставки на офисы класса В- в первой половине 2014 года сохранились на уровне 420 долларов за м² в год. В сформировавшихся деловых районах средняя ставка сохраняется на уровне 420-450 долларов за м² в год, за границами зон деловой активности — 400 долларов за м² в год.

При этом цены на продажу офисов всех классов в начале текущего года показали положительную динамику. Средняя цена помещений класса А составила 8300 долларов за м². Офисы класса В+ предлагались по цене 7300 долларов за м², а в офисных зданиях класса В- покупатели имели возможность приобрести офис за 5300 долларов за м².

Тенденции и прогнозы. Сдержанный оптимизм

По прогнозам ведущих девелоперов, до конца 2014 года к вводу ожидается более 1,2 миллионов м² качественных офисов, половина из которых составит класс А. Но, учитывая темпы сегодняшнего строительства, в действительности наверняка будет возведено не более 740 тысяч м². Но даже такой объем нового предложения предоставит возможность почти в полтора раза увеличить прошлогодние показатели, и на 30% показатели 2010 года, когда был успешно введен рекордный за посткризисный период объем офисов.

Однако спрос на качественные офисные площади можно назвать умеренным. Наблюдается формирование отложенного спроса, в первую очередь, за счет организаций, с одной стороны, предпочитающих переждать период политической и экономической нестабильности, а, с другой, надеющихся на получение лучших коммерческих условий от арендодателей, воспользовавшись ростом конкуренции между зданиями.

Поступательное увеличение темпов строительства офисов классов А и В будет обуславливать в данном сегменте рост уровня вакантных площадей. В особенности этот фактор отразится на офисных помещениях класса А, где суммарное предложение может вырасти на 14% до конца текущего года. Но объем помещений, проданных в строящихся зданиях, и текущий уровень спроса на уже существующие комплексы свидетельствуют, что прирост уровня вакантных площадей не должен превысить 3%. Более того, уровень свободных площадей класса В может даже уменьшиться.

Последующее изменение арендных ставок будет зависеть от изменения курсов валют. Стабилизация рубля предоставит возможность значительно уменьшить риски от роста конкуренции между офисными комплексами класса А и удержать среднюю ставку от снижения. При этом ослабление курса рубля может привести к уменьшению средних арендных ставок, особенно подобная тенденция будет заметна в районах, где наблюдаются самые большие темпы возведения офисных площадей.

Снять офис в бизнес-центре «Кристалл»
Узнать стоимость аренды офиса
Вернуться к списку статей

Технические характеристики Фотогалерея

Наши партнеры: